Арендаторы диктуют, девелоперы подстраиваются




В офисном сегменте московского региона отмечается оживление: объем ввода новых проектов превосходит прошлогодние показатели. Однако офисный рынок остается рынком арендатора, а предложение по-прежнему превышает спрос, отмечают эксперты. С каким настроением его игроки смотрят в будущее? Подробно перспективы сегмента будут обсуждаться на форуме «Коммерческая недвижимость: векторы развития», который состоится в Москве 18 сентября. Пока же редакция портала Арендатор.ру составила предварительную картину происходящего.

 

Чтобы получить возможность делать прогнозы, необходимо понять текущую ситуацию. Поэтому остановимся поподробнее на основных показателях столичного рынка.

Статистика рынка*

Офисные центры Москвы

Объем ввода

По итогам 1 полугодия 2018 года в эксплуатацию было введено около 40 тыс. кв. м. офисной недвижимости. Всего на рынок вышло 5 офисных центров, все они относятся к классу В. Таким образом, объем ввода почти вдвое превзошел показатель аналогичного периода 2017 года, когда было сдано 21-23 тыс. кв. м площадей.

 

Объем и структура новых сделок

Объем новых сделок аренды и покупки по разным данным составил 633-950 тыс. кв. м, что более чем на 40% больше, чем за алогичный временной отрезок прошлого года. Самое большое увеличение спроса наблюдалось в классе А, в котором было арендовано и куплено около 220 тыс. кв. м, что превысило показатель аналогичного периода 2017 года примерно на 48%. При этом доля сделок, заключенных в долларах составила 10%.

 

Структура спроса

На финансовый сектор пришлось 18-20% сделок с офисами, на оптовую и розничную торговлю - 14%, на ИТ и телеком - 13%, транспорт и логистику - 10%, потребительские товары - 7%-14%. При этом во 2 квартале 46% сделок было осуществлено за пределами ТТК, 26% – в локациях от Садового кольца до ТТК, 22% в Центральном деловом районе,  и еще 6% – в деловом центре «Москва-Сити». Большинство сделок с офисными площадями носило арендный характер (90%). По сравнению  аналогичным периодом прошлого года доля аренды уменьшилась на 3%.

 

Ставка аренды офиса в Москве

Диапазон запрашиваемых ставок аренды довольно широк. В премиальном сегменте они составили 40-50 тыс. руб. в год за 1 кв. м, в классе А – 18-40 тыс. руб. в год за 1 кв. м, в классе В – 12-25 тыс. руб.

 

Уровень вакансии

Уровень вакансии в классе А по итогам полугодия составил 14%, в классе B – 11%. При этом в границах ТТК средний уровень вакансии составляет около 10%, в то же время, за пределами ТТК этот показатель заметно выше – 15%. В Новой Москве к концу июня пустует 30% площадей.

 

Объем поглощения

Объем чистого поглощения за 6 месяцев текущего года достиг 415 тыс. кв. м., что в несколько раз превосходит показатель первого полугодия 2017 года (97,6 тыс. кв. м) и наглядно иллюстрирует высокую активность арендаторов и покупателей на столичном офисном рынке.

 

 

Рынок арендатора

 

По словам управляющего партнера сети премиальных коворкингов  Meeting Point Татьяны Шараевой, рост спроса касается конкретных объектов или классов. В целом же по московскому рынку, предложение по-прежнему превышает спрос на коммерческую недвижимость офисного сегмента. Как рассказал руководитель департамента прямых продаж «Башни Федерация» Сергей Могильниченко, вакансии сокращаются не во всех офисных центрах: «В некоторых проектах мы отмечали некоторое увеличение. Но рынок арендатора (как и рынок покупателя) по-прежнему актуален. Это заставляет владельцев недвижимости предпринимать определенные действия для повышения привлекательности недвижимости, например, повышая классность. Те, кто способен платить высокую арендную ставку, предъявляют высокие требования к предмету аренды. Таким образом, увеличивается спрос на высококлассную недвижимость, которой по-прежнему немного, в частности на офисы в деловом центре «Москва Сити». «Интересно, что основной спрос приходится именно на высокобюджетный сегмент: с рынка гораздо быстрее «уходят» офисы класса А, а вот объем предложения офисов класса Востается практически неизменными, –подтверждает директор департамента девелопмента KR Properties Александр Подусков.

 

При этом уровень спроса сильно зависит от локации офиса, говорит эксперт компании KR Properties. Большинство компаний предпочитают бизнес-центрыс хорошей с транспортной доступностью. Почти 40% компаний ищут офис в районе Третьего транспортного кольца, около четверти – в пределах Садового. А расположение офиса внутри Бульварного кольца вызывает энтузиазм не более чем у 8% арендаторов, что, скорее всего,  связано с отсутствием доступных парковок в самом центре города и с постоянно ухудшающейся дорожной ситуациейАктивный спрос на офисную недвижимость продолжается внутри Садового кольца и ТТК, соглашается исполнительный директор «К2 Бизнес-парк»Наталья Никитина. Спрос есть и за пределами МКАД, но здесь клиент видит недорогое офисное пространство. Пока сильного притока клиентов не наблюдается, однако в компании ожидают увеличения объема запросов в четвертом квартале этого года, особенно с учетом сжатой вакансии в центре. «Мы, как собственники объекта в Новой Москве, можем с уверенностью говорить, что бизнес-паркиофисные объектыза МКАД, будут постепенно оживать, – прогнозирует эксперт. – И это будет происходить также благодаря инвестициям Новой Москвы в расширение транспортной инфраструктуры, строительству новых станций метро, и в целом ежедневному развитию присоединенных территорий. Уже сейчас в этом направлении сделано много. Более того, все больше наблюдается тенденция принципа «живу и работаю рядом». Это мы видим и по многим нашим текущим арендаторам (это, правда, небольшие компании), выбор офисов для которых был принципиально связан с геолокацией». 

 

Сколько будет введено?

 

По словам Натальи Никитиной, в этом году ввод большинства запланированных офисных площадей Москвы был перенесен на 2 полугодие.  До конца 2018 года запланирован ввод таких бизнес-центров, как «Амальтея» в Сколково, «ОКО, Фаза II» в Москва-Сити, «Новион», «Парк Хуамин» и т.д. «Исходя из планов девелоперов, объем нового предложения по итогам 2018 года окажется в 2 раза ниже значения прошлого года и составит порядка 210 000 кв. м., – комментирует эксперт. – Правда, уже в 2019 году, по прогнозам наших консультантов, ожидается увеличение этого показателя до 350 000 кв. м.  Самым масштабным бизнес-центром, запланированным к вводу в этот период, является МФК«Искра-Парк» в Ленинградском деловом районе».

 

«В целом, после некоторого роста объема предложения в 2017 году, когда на рынок вышли такие крупные объекты, как башни «Москва-Сити» «IQ Квартал» и «Федерация Восток», на рынке вновь ожидается затишье, – рассказывает Александр Подусков, строя прогноз рынка коммерческой недвижимости. – По нашим данным, 2018 год не станет таким же урожайным на новые офисные центры, как прошлый, и возможно рынок ждет очередной провал, что в дальнейшем подстегнет рост цен и арендных ставок на офисную недвижимость».

 

Коворкинги и классические офисы

В последнее время эксперты говорят о появлении новых форматов офисной недвижимости, чаще всего имея в виду коворкинги, или, иными словами, смарт-офисы. Иногда можно услышать оценки, в соответствии с которыми, благодаря своим очевидным преимуществам, таким, как гибкий подход к организации рабочего пространства и высокая технологическая оснащенность, новый формат начнет вытеснять с рынка классические офисные пространства. Однако опрошенные порталом Арендатор.ру специалисты подобные суждения не разделяют.

 

Действительно, можно наблюдать, как потенциальные арендаторы стали более требовательными к перечню сервисов и услуг, который предоставляет арендодатель, говорит Татьяна Шараева. И коворкинг – это офис, работающий по принципу «все включено», в то время как классическая аренда – это пустое помещение, которое нужно оформить и обустроить.  Весте с тем, несмотря на быстрое развитие формата, пока данный рынок слишком мал, чтобы представлять угрозу классической аренде, считает специалист.

 

«Безусловно, некоторое количество потребителей коворкинги перетянули на свою поляну, однако классическую форму ведения бизнеса еще никто не отменял, – говорит Сергей Могильниченко. – Мы можем отмечать процессы взаимодействия всех форматов офисной недвижимости, что называется, своими глазами, поскольку в «Башне Федерация» находятся и офисы (которые используются владельцами, как для собственной работы, так и для сдачи в аренду), и коворкинги (от начинающих брендов, до именитых, типа Workky), и особый формат sky-офисов – представительских офисов на высоких этажах. Практика показывает, что востребованы все форматы, от наличия коворкингов спрос на классические офисы изменился не сильно». И все же, эксперт допускает, что причиной этому может быть локация: все-таки «Москва Сити» – это престижный бизнес-кластер, где офисы будут востребованы всегда. Кроме того, многие компании рады указывать в качестве юридического и фактического адреса престижный небоскреб в ММДЦ.

 

Коворкинги и классические офисы – два разных продукта, считает Наталья Никитина.Собственникам, конечно, больше интересна аренда, а клиент заинтересован в услуге и концепции смарт-офиса, когда не нужно тратить свое время и усилия на закупку мебели или кофе, а можно прийти уже в готовый офис. «Сейчас с уверенностью можно сказать, что мало кто из арендаторов хочет и вкладываться в отделку и обустройство, однако все хотят качественный сервис, – говорит эксперт. – Мы на нашем примере смарт-офисов прекрасно это видим: меньше, чем за год в нашем проекте заполнено уже 85% офисного пространства, выделенного под смарт-офисы, и это при том, что объект находится за МКАД». И все же, как показывают многочисленные конференции, классические офисы угрозы не чувствуют. Например, крупные компании, государственные структуры и банки естественно пойдут по классическому пути аренды. Более того, при определенном объеме коворкинги и смарт-офисы становятся неприбыльными, так, что им лучше уйти в классическую аренду.

 

 

Коммерческая недвижимость: прогнозы

 

Предварительно можно сказать, что, несмотря на превышение предложения над спросом, игроки рынка настроены сравнительно оптимистично. В целом они готовы бороться за арендатора, работая над качеством предоставляемых услуг. Вместе с тем, более подробное видение ситуации можно будет составить на форуме «Коммерческая недвижимость: векторы развития», участие в котором  примут более 30 ведущих экспертов разных сегментов, каждый из которых поделится своим экспертным мнением и прогнозами на будущее. 

 

*Использованы данные компаний:

CBRE

Colliers International

JLL

Cushman & Wakefield

 

Источник фото: https://www.freepik.com/free-photo/low-angle-view-of-skyscrapers_1193694.htm#term=building&page=1&position=20

 



Регистрация
Регистрация
с оплатой картой

(при оплате картой данные в этой форме вводить не требуется)