В Москве прошла конференция URBAN SPACE 2018




В Москве завершилась конференция URBAN SPACE 2018 «Как создать успешный жилой комплекс и выгодно продать свой проект. Работающие кейсы». На мероприятии были разобраны как важнейшие стратегические, так и потребительские вопросы отрасли. Ведущие эксперты обсудили влияние на рынок жилой недвижимости 214-ФЗ, а также критерии, наиболее важные для современной аудитории при покупке квартиры. 

 

Соорганизатором выступило консалтинговое агентство «Этажи Консалтинг». Партнерами мероприятия стали площадка по подбору недвижимости Avito Недвижимость и сеть аудиторских компаний KPMG.

 

Предлагаем вашему вниманию подборку мнений экспертов, прозвучавших 20 ноября в стенах делового пространства Meeting Point White Gardens.

 

Лидеры по продажам

 

Главный редактор портала Urbanus.ru Анастасия Кременчук рассказала о том, какие объекты пользовались популярностью в этом году и благодаря чему они вошли в ТОП-3 самых продаваемых жилых комплексов в своем сегменте. По ее словам, в массовом сегменте «старой» Москвы наиболее популярным у покупателей оказался ЖК «Лучи» (1264 сделки с начала года). Причиной этому стали такие факторы, как открытие станции метро рядом с жилым комплексом, минимальные цены, возможность приобрести квартиры с готовой отделкой, а также развитая инфраструктура района и проекта. По аналогичным причинам второе место занял ЖК «Мещерский лес» (883 реализованных лота с начала года). Третье место занял ЖК «Некрасовка» (882 сделки). Это один из самых доступных проектов на рынке с минимальными затратами на чистовую отделку. Кроме того, в скором времени  так же ожидается открытие метро.

 

 

В массовом сегменте Новой Москвы наиболее популярным оказался ЖК «Саларьево Парк» (2321 сделки). Это единственный проект в Новой Москве в шаговом доступе от действующей станции метро. В проекте предлагаются квартиры с отделкой. Второе место оказалось за ЖК «Москвичка» (1823 сделки). Здесь экспонируется большой объем предложения малогабаритных студий, за счет чего значительно снижается бюджет покупки. Средняя площадь реализованных в 2018 году квартир - 33 кв. м, тогда как средний показатель по Новой Москве достигает 47,5 кв. м. Третье место заняла ЖК «Скандинавия» (1711 сделки). Это большой проект, среди преимуществ которого – низкие цены, развитая  инфраструктура.

 

В бизнес-классе лидером продаж оказался ЖК «LIFE-Ботанический сад» (512 сделок). Это проект с хорошо продуманной концепцией, в удачной локации с хорошей экологией, своей прогулочной зоной на Яузе, рядом находится метро, станция МЦК. Второе место занял ЖК «ЗИЛАРТ» (444 сделки). Это масштабный проект с развитой инфраструктурой, приличной транспортной доступностью, собственной набережной, интересной архитектурной концепцией. Далее идет ЖК «Символ» (423 сделки), представляющий собой масштабный проект с интересной концепцией от зарубежных архитекторов, с большой площадью озеленения, полным набором собственной инфраструктуры.

 

В премиум-классе лидирует ЖК Prime Park (334 сделки) – один из самых доступных проектов в сегменте премиум-класса с низкими ценами на старте, хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией. Следом идет проект Neva Towers (284 сделок). Девелопер позиционирует проект в элитном сегменте, при этом цены здесь намного ниже, чем по классу в целом. Кроме того, соседство с ММДЦ «Москва-Сити» обеспечивает большое количеств инвестиционных сделок с целью последующей сдачи в аренду сотрудникам соседних бизнес-центров. На третьем месте оказался ЖК City Park (267 сделок) – крупный проект в ЦАО с продуманной концепцией, большой площадью озеленения и вертикальным озеленением, интересными форматами и планировками жилья.

 

 

В элит-классе лидером стал проект Roza Rossa (28 сделок). Апартаменты в проекте продаются с дизайнерской отделкой от архитектора с мировым именем, здесь представлены нетипичные для элитного сегмента компактные студии, которые и пользуются основным спросом. Второе место оказалось за ЖК «Бродский» (22 сделок). В проекте ведутся закрытые продажи, он рекламируется звездами, которые не только продвигают проект, но и сами приобретают в нем недвижимость. Среди покупателей мать Ксении Собчак - сенатор Людмила Нарусова, актер Игорь Верник, член совета директоров ОАО РЖД Дмитрий Комиссаров (приобрел самые крупные лоты - 432 и 268 кв. м), его друг Михаил Хромов, бывший руководитель совместной компании ОАО РЖД и Правительства Москвы, занимавшейся строительством МЦК, зампред Газпромбанка Фамил Садыгов и другие. На третьем месте оказался ЖК «Жизнь на Плющихе» (21 сделка) – продолжение знакового проекта Grand Deluxe на Плющихе. Среди преимуществ проекта – престижная локация, собственная инфраструктура, включая рекреационную зону в закрытом дворе, пул квартир с дизайнерской отделкой.

 

Проектное финансирование и его последствия

 

Стоимость проектного финансирования может составить 5-10%. Такую оценку перспективам развития ситуации в связи с поправками к закону о долевом строительстве дал финансовый директор компании Wainbridge Андрей Безверхий. По его мнению, кредитование застройщиков станет доходным и маржинальным инструментом для банков. При этом постановлением правительства круг банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, был ограничен до 61 организации, уточнил директор департамента транзакционного бизнеса и привлечения ресурсов «Московского Кредитного Банка» Филипп Литвиненко.  

 

 

Наибольшее влияние новая редакция 214-ФЗ окажет на проекты, где первый ДДУ будет зарегистрирован после 1 июля 2019 года, отмечает Андрей Безверхий. Дело в том, что там будет необходимо использовать счета эскроу, что ухудшит экономику проектов ввиду обязательности банковского финансирования, а также вкладывания в проект значительно больших объемов собственных средств и «замораживания» их до самого завершения проектов. В целом это окажет значительное влияние на их доходность для девелоперов, что должно быть скорректировано повышением цен. Вместе с тем, повышения цен произойдет не сразу, так как сейчас есть значительный «запас» проектов с разрешениями на строительство, выданными до 1 июля 2018 года, которые будут реализовываться следующие несколько лет. Все это делают крайне трудным выход новых девелоперов на рынок и в целом дают преимущество крупнейшим игрокам, которым легче будет адаптироваться ко всем изменениям ввиду их масштаба. При этом Андрей Безверхий отмечает, что рынок жилищного строительства до сих пор живет в состоянии неопределенности, поскольку практика применения поправок только нарабатывается, причём в усеченном виде.

 

 

При этом ужесточение 214-ФЗ имело двойственный эффект. По словам руководителя Группы по работе с компаниями в секторе недвижимости и строительства КПМГ в России и СНГ Светланы Фонаревой, изменение правил игры побудили застройщиков активно получать новые разрешения на строительство, в результате чего в ближайшие годы будут реализовываться жилые комплексы, возведенные по старым правилам. Рынок почувствует изменения только после исчерпания фонда ранее согласованных и запущенных проектов.  С другой стороны, будущее удорожание жилья в результате перехода рынка новостроек на эскроу-финансирование стало своего рода рекламой для жилых комплексов, которые строятся по прежним правилам, считают эксперты. Люди стали активнее покупать квартиры сейчас из опасений, что они подорожают потом.

 

Что важно для покупателя?

 

Директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International Екатерина Фонарева также отметила важность таких факторов для покупателей, как спорт и экология. Первое, что следует учесть при подборе квартиры для современного клиента в бизнес- и премиум-сегментах — это ее шаговую доступность от парковых и прогулочных зон. Кроме того, возрастает роль Smart-технологий, которые будут активно применяться при реновации ветхого жилья в Москве, отмечает эксперт. Это автоматизация работы бытовых приборов, современные средства сбора информации со счетчиков. В каждой квартире будут специальные планшеты, которые позволяют контролировать жизнь в доме. Насколько это будет воплощено в жизнь, пока говорить сложно, но, по крайней мере, речь об этом идет уже не первый месяц.   

 

 

Руководитель архитектурного бюро и вице-президент Союза Архитекторов России Андрей Асадов поделился своим видением жилой среды недалекого будущего, которое можно реализовать уже сейчас по цене комфорт-класса. Некоторое время назад был разработан городской конструктор,  основанный на принципе квартальной застройки, с помощью которого можно смоделировать комфортную и уютную для человека городскую среду. Он включает в себя 5 шагов. Первый шаг – определение типа и размера каждого квартала. Шаг второй – определение типа застройки, встраивание различных по своей типологии секций: угловых, рядовых, башенных, отдельно стоящих. Шаг третий – высотность квартала. Шаг четвертый – дизайн фасадов. Каждый квартал должен иметь свой индивидуальный образ, чтобы не было безличной застройки. Шаг пятый – благоустройство. Даже благоустройство в пределах каждого двора тоже может иметь индивидуальный облик.

 

 

Стоимость квадратного метра в жилом комплексе зависит от его расстояния до 4 видов объектов. Об этом заявил директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг» Илья Пискулин. По его словам, это детский сад, школа, районный центр, где гуляют люди, и торговый центр. Покупатель инстинктивно высчитывает расстояние до них, и на этом основании решает, подходит ему эта локация или нет, отметил эксперт. Если разница в удаленности до этих объектов составляет всего 100 метров, она все равно может повлиять на решение о покупке квартиры в том, а не ином доме, даже в случае, когда эти дома аналогичны по своим прочим характеристикам. 

 

 

Как рассказал руководитель «Avito Недвижимость» Иван Дубровин, предпочтения посетителей сайта в отношении первичного и вторичного рынка примерно равны. Причем больше половины спроса в первичном сегменте приходится на уже сданные новостройки и больше трети – на объекты, находящиеся на финальной стадии строительства. По материалам строительства лидируют объекты из кирпича. Ключевыми параметрами для пользователей Avito при выборе новостроек являются такие факторы, как цена, расположение и инфраструктура. Наиболее отталкивающими факторами являются риск «недостроя» и шум ремонта при заселении.

 

 

По совам Ивана Дубровина, за последние 2 года в Москве динамика цен по  новостройкам снижается. Ситуация в регионах России относительно стабильная. И единственный регион, который показывает положительную, пусть и не очень большую динамику – это Санкт-Петербург. По всей видимости, это связано с переездом в город компании «Газпром» и связанных с ней структур. При этом за последние 2 года в Москве произошел взрывной рост как спроса, так и предложения в сегменте новостроек. В Санкт-Петербурге также наблюдается кратный рост: спрос и предложение выросли примерно в 2 раза. В регионах ситуация не столь оптимистичная, но умеренный рост активности также присутствует. Тренд на владение, а не съем жилья в России остается превалирующим. Затрагивая тему продвижения, эксперт отметил, что к настоящему для объявления крайне важно иметь реальную фотографию объекта, подробное описание, информацию о доме и точный адрес. Неверные адреса, описания и цены генерируют на сайте Avito более 50% жалоб со стороны пользователей.

 

Нужны не скидки, а вложения

 

Директор по развитию архитектурно-строительной компании «Галерея Проектов» Юлия Кристова отметила, что отделы продаж на старте проекта, отделы продаж через год после старта проекта и отделы продаж через 3 года после старта проекта должны отличаться по своим принципам работы. «Когда начинается старт продаж, вы видите офис продаж новостройки, когда вы находитесь на завершающей стадии проекта, и у вас 70% квартир в объекте продано, он прошел все экспертизы, получил все необходимые разрешения на ввод, а места общего пользования, входные группы перешли во владение управляющей компании, жилой комплекс, по сути, превратился в аналог вторичному жилью. Соответственно, продавать квартиры, даже новые и без отделки, так же, как их продавали 3-4 года назад нельзя, потому, что они стали напрямую конкурировать с рынком вторичного жилья. И, если инструменты менеджеров по продажам, брокеров, остаются теми же, которыми были на старте, продажи расти не будут, а отделам продаж и маркетинговым отделам придется прибегать к скидкам. На наш взгляд, инструменты продаж должны быть более эффективными».

 

 

«Логика в том, что продавать нужно квартиру, в которую можно въехать, – поделился своим видением главный архитектор архитектурно-строительной компании «Галерея проектов» Геннадий Дружинин. – Наше предложение для застройщиков, с которыми мы работаем по этому вопросу, заключается не в том, чтобы дать скидку, а, наоборот, в том, чтобы вложиться в эту квартиру самостоятельно, привести ее в такое состояние, чтобы она стала готовым полноценным жильем. Тут уже работает политика правильного привлечения партнеров по комплектации отделочными материалами, партнеров по комплектации мебелью, ведь редкий застройщик ходил по этому пути и занимался отделками самостоятельно».

 

 

О самом наболевшем

 

По мнению журналиста, блогера и со-основателя фонда «Городские проекты» Ильи Варламова, самой большой проблемой современной массовой жилой застройки в России является ее разреженность при очень высокой плотности населения. «Когда сегодня в чистом поле на окраинах городов растут эти «потрясающие» башни, образуется огромное количество пустырей, то есть бесхозной земли. Такие территории приходят в упадок, и кто их будет обслуживать – непонятно. Сегодня вся эта земля, скорее всего, висит на балансе муниципалитетов, которые эффективно ей управлять не могут». Еще одна проблема – это отсутствие инфраструктуры, под которой эксперт понимает не только детские сады и школы, которые появляются в соответствии с нормативами, а полный комплекс учреждений, необходимых для полноценной жизни человека.

 

 

«Если мы посмотрим на массовую застройку вокруг Петербурга, то увидим, что микрорайоны рассчитываются на население в 80-100 тыс. чел. По сути, такой микрорайон – это целый город. Таким образом, на окраинах Петербурга, да и Москвы то же, строятся целые маленькие города, которые не имеют никакой инфраструктуры. То есть предполагается, что они будут паразитировать на «теле» основного города. Если жителям надо будет пойти в театр, они будут ездить в центр, если захотят пойти в кино – будут ездить в какой-то другой район», – рассказал эксперт. Следующая большая проблема – это архитектура, считает Илья Варламов: «У нас по всей стране как все застраивалось 70 лет назад одинаковыми типовыми проектами, так и продолжает застраиваться. Мы сегодня не можем отличить окраину одного города от окраины другого города. В пример можно привести петербургский район Парнас, где построили квартал на 80 тыс. жителей из одинаковых домов».    



Регистрация
Регистрация
с оплатой картой

(при оплате картой данные в этой форме вводить не требуется)