Составление прогнозов – довольно сложный процесс, который в нестабильное время не приносит особого результата. Лучше потратить время на подведение итогов, выделение наиболее активных игроков. Так и сделали аналитики «РБК Исследования рынков», подготовив перечень застройщиков РФ, осуществляющих продажу офисных помещений или же предоставляющих такие объекты в аренду в стране. Журналисты предоставит информацию о том, какие девелоперы остались лидерами, какие улучшили свои показатели.
Лидером по итогам прошлого года в сегменте продаж разнообразных офисных помещений осталась компания STONE. Она набрала 89,5 из ста возможных баллов. Еще два застройщика – MR Group и Pioneer – набрали только 39,6 и 39 баллов соответственно. Столь серьезная разница обусловлена тем, что STONE в течение прошлого года реализовала множество офисных помещений. Помимо этого, застройщик предоставил немало информации путем анкетирования. Например, в прошлом году застройщик продал около 101 000 кв. м. офисов (это на 25% больше, чем смогла реализовать строительная компания MR Group).
«Застройщик разработал эффективную стратегию, связанную с активным развитием и наполнением портфеля офисной недвижимости (класс «А»). Помимо этого, девелопер STONE регулярно вводил на рынок разнообразные проекты, не затягивал строительство новых зданий.
Сейчас компания располагает разнообразными объектами. Часть из них практически готова, поэтому клиенты-инвесторы в скором времени смогут переехать в них. Кроме того, есть и те объекты, строительство которых только начали. Инвесторов привлекает подобное, поскольку стартовые цены более низкие. Иными словами, покупатели получают возможность выбора офисов класса «А» на территории столицы РФ. В наличии имеются небольшие помещения или же крупные лоты, занимающие сразу несколько этажей. Второй вариант предпочитают статусные фирмы, планирующие организовать штаб-квартиру», – поделилась директор коммерческого управления STONE К. Недря.
По предоставленным К. Недрей данным, застройщик STONE уже представил семь офисных центров (класс «А»). Помимо этого, приблизительно 350 000 кв. м. подобной недвижимости сейчас возводят. Если принимать во внимание объявленные компанией проекты и планы, то до конца текущего года застройщик будет строить примерно 500 000 кв. м.
При подготовке рейтинга уделили некоторое время и тому, какие прогнозы продаж офисных помещений в 2024 году. Например, застройщик STONE хочет реализовать не менее 100 000 кв. м. офисной недвижимости. Девелопер «ПроГород», входящий в состав Группы ВЭБ.РФ, запланировал продажу примерно 112 000 кв. м. В планах у MR Group продажа 60 000 кв. м. такой недвижимости.
Лидирующие позиции по запланированному вводу в эксплуатацию офисных помещений (с 2024 года по 2027 год) заняли MR Group и STONE. Детальную информацию обе компании не предоставляют, но такой ввод позволит застройщикам и дальше занимать верхние строчки в подготовленном рейтинге. Кстати, оба девелопера возводят только офисную недвижимость класса «А». Что касается Pioneer, то данная организация строит объекты класса «А», а также «В+».
«На данный момент приблизительно 20% от общего объема портфеля застройщика Pioneer – это коммерческие объекты недвижимости. Офисными помещениями компания занялась лишь несколько лет назад. Данное направление привлекло внимание, поскольку оно отличается стабильностью и высокой доходностью. Введение новых проектов, а также появление новых строительных компаний дополнительно простимулируют интерес к этому сегменту», – отмечает директор по аналитике и маркетинговым концепциям Pioneer Е. Петрова.
В подготовленный экспертами рейтинг попала и компания O1 Properties, основное направление работы которой – предоставление офисных помещений в аренду. При этом во втором полугодии прошлого года O1 Properties реализовала всего один объект. В ТОП она попала с небольшим баллом (около 2,6 баллов).
При составлении рейтинга у застройщиков интересовались и тем, какие именно соглашения они используют, продавая офисную недвижимость. Ранее подобным не интересовались. Удалось установить, что около 80% блоков продавались по договорам купли-продажи будущей вещи. При этом застройщики Sminex, а также STONE и MR Group годом ранее оформили 100% таких сделок. Компания Pioneer предпочитает использовать ДДУ. На них приходится приблизительно 96%. Оставшиеся 4% продают, оформляя стандартные договора купли-продажи.
Поделилась интересной информацией и директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers В. Гусева. Она отметила, что в прошлом году лидеры-застройщики смогли адаптироваться, выработать новые стратегии для успешного развития. Эксперт отмечает, что наиболее серьезный рывок совершен сегментом продаж разнообразных офисных объектов.
Строительным компаниям удалось убедить клиентов покупать офисные помещения (для выгодного инвестирования, личного пользования).
«Застройщики предоставляют возможность выбора подходящего лота в этом сегменте. Чтобы привлечь покупателей, девелоперы вводят рассрочки (беспроцентные и процентные), выгодные кредиты, подготовленный бизнес-план. Помимо этого, каждый покупатель без проблем выберет тот тип договора, который для него наиболее привлекательный», – отметила В. Гусева.
Лидирующие позиции в сегменте предоставления офисных помещений в аренду занимает застройщик O1 Properties (набрано около 91 балла). Данная организация сдает наибольший объем недвижимости. Эксперты установили, что во втором полугодии прошлого года она владела 582 000 кв. м. офисных помещений, полностью подготовленных для предоставления в аренду. При этом в декабре 2023 года 496 000 кв. м. из общего объема арендовали. В этот же перечень входит и «Галс-Девелопмент». Но эта компания смогла предоставить в аренду в течение прошлого года лишь 168 000 кв. м. (приблизительно в 3 раза меньше).
«В очередном рейтинге, подготовленном экспертами РБК, компания O1 Properties вновь стала лидером. Набранные баллы (в данном случае – 91) подтверждают, что организация ответственно подходит к выполнению поставленной задачи, а также располагает огромными объемами офисной недвижимости. Кстати, она активно пополняет свой портфель коммерческих объектов.
Годом ранее компания передала во временное пользование 165 000 кв. м. (около 85 тысяч «квадратов» арендовали новые клиенты). Оставшиеся квадратные метры – это соглашения продления. Кстати, наша компания заняла верхние позиции в рейтинге уже в четвертый раз. Аналогичных результатов другие организации добиться пока не смогли. Это подтверждает, что компания заинтересована в постоянном развитии, улучшениях, повышении качества предоставляемых услуг», – добавляет коммерческий директор O1 Properties П. Барбашев.
На второй позиции сосредоточилась компания «Галс-Девелопмент». Она смогла набрать около 29,8 балла. Но вот объем введенной за последние несколько лет недвижимости более существенный. Например, организация построила и ввела в эксплуатацию в течение нескольких лет 97 000 кв. м. Компания O1 Properties продемонстрировала менее привлекательные результаты. Девелопер Metrika Investments отличился тем, что смог привлечь наибольшее количество арендаторов (во временное пользование предоставлено около 99% всех помещений, пригодных для аренды). В рейтинге Metrika Investments занимает четвертую строку.
В. Гусева добавляет, что застройщиком пришлось столкнуться с некоторыми сложностями. Например, в сегменте продаж офисных помещений существенно возросла конкуренция. Помимо этого, произошла своеобразная ротация нанимателей. Но вот это особо не повлияло на ситуацию. Те компании, которые лидировали ранее, вновь попали в ТОП. Таких результатов они достигли потому, что постоянно контролируют ситуацию, отслеживают все.
«Подготовленный экспертами РБК рейтинг – независимый инструмент. Анализируя ситуацию, учитывается огромное количество показателей. Это позволяет получить более точные данные. Аналитики тратят на это довольно много времени», – отметила В. Гусева.
Партнер NF Group О. Широкова считает, что застройщикам удалось сохранить лидерство за счет реализации проектов. Повлияло на ситуацию и то, что они проводили крупные сделки. «Например, O1 Properties и Stone – девелоперы, обладающие отличной репутацией, а также огромным опытом. У них приличные портфели офисной недвижимости, на которую постоянно есть спрос. В данном сегменте сейчас стабильная ситуация, спрос на такие объекты не снижается. Именно поэтому новые проекты будут появляться и в дальнейшем. Даже при появлении новых игроков данные компании сохранят свое лидерство», – подытоживает Широкова.
Аналитики РБК провели колоссальную работу. В исследовании принимали участие сразу одиннадцать застройщиков, которые занимаются продажей офисной недвижимости или предоставлением в аренду подобных объектов. Поэтому отдельно подготавливались два рейтинга.
Чтобы составить наиболее эффективные и точные рейтинги, во внимание принимались многие критерии. Например, учитывали объем предоставленных в аренду или проданных объектов офисной недвижимости в течение прошлого года. Дополнительно оценивались планы строительных компаний по вводу офисных помещений на несколько ближайших лет.