На территории столицы РФ сосредоточено большое количество строений и сооружений, которые являются объектами культурного наследия. Все эти здания находятся под государственной охраной. Большинство из них представляют историческую или же архитектурную ценность.
К сожалению, состояние их довольно плохое. Многие ОКН выделяются привлекательным месторасположением. Но из-за того, что введены довольно жесткие ограничения, инвесторы и застройщики «обходят стороной» эти объекты. Почему девелоперы стараются не работать с ОКН? Как ими правильно пользоваться?
На официальном веб-портале «Департамента культурного наследия столицы РФ» отмечено, что в черте города сосредоточено приблизительно 8,3 тысячи ОКН. В центре Москвы располагается не менее шести тысяч. Поскольку многие застройщики выбирают эти локации для реализации новых проектов, им важно понимать, какие есть ограничения, как грамотно взаимодействовать с ОКН.
Офисные помещения
Этот вариант пользуется наибольшей популярностью. Все потому, что переоборудовать старинные строения под офисы несложно. Изначально стоит выбрать здание, которое подойдет под организацию офиса, предварительно определившись с подходящей локацией. Если выбранное сооружение – это ОКН, следует сразу же оценить его состояние изнутри и снаружи. В случае, когда техническое состояние строения нормальное, можно вкладывать средства в его покупку. Несомненно, определенные ограничения появятся, но в качестве офиса пользоваться ОКН можно.
Например, нельзя менять фасад строения, а также некоторые элементы, расположенные внутри. В тех или иных зданиях сосредоточены чугунные лестницы, убирать их запрещено.
Более неприятная ситуация возникает в случае, если нужно проводить реконструкцию строения. Чтобы это сделать, стоит посетить множество госучреждений, все согласовать. На это уходит немало времени, сил и средств. Да и на реконструкцию необходимо потратить немало, поскольку здесь важно правильно выбирать материалы.
ОКН для организации арендного бизнеса
Важно учитывать, что ОКН – это не только отдельные помещения, в которых проживали, работали или же временно останавливались определенные известные люди. По сути, такие объекты представляют собой строения малой этажности с придомовой территорией, сосредоточенные в наиболее выгодных локациях. Именно поэтому ОКН можно использовать для организации заведения общественного питания или мед. центра. Перед тем как вкладывать средства в определенный объект, следует определиться, для чего именно он требуется.
Если с согласованием реконструкции и восстановительных работ проблем нет, следует произвести расчеты предстоящих расходов. Сюда войдут вложения в реновацию, в покупку материалов. Чтобы вернуть вложенные в ОКН средства, потребуется от 10 до 12 лет. Эксперты отмечают, что в этом случае наиболее предпочтительный вариант – открытие мед. центра.
Мы хотели бы привести пример. На протяжении некоторого времени предприниматель подыскивал объекты, чтобы открыть частный роддом. Наши специалисты выбрали несколько подходящих строений (заблаговременно удостоверились, что подходит вид разрешенного использования). В этот перечень вошел и уникальный 100-летний особняк, расположенный на территории ЦАО. Никаких серьезных запретов от Минкульта не было. Следовало сохранить внутри строения лестницу, а также фасад. Все остальные детали разрешалось менять.
Практически сразу же приступили к капитальному ремонту. Но на определенном этапе инвестор внес коррективы, из-за чего все работы остановились. Предприниматель принял решение, что ему требуется арендатор. Наши сотрудники потратили некоторое время, отыскали арендатора и подписали соглашение на срок в 15 лет. Данный ОКН выбрала довольно известная в столице РФ и не только сеть стоматологических клиник. Теперь здесь принимают довольно большое количество пациентов, регулярно увеличивая прибыль.
Основной плюс сотрудничества с подобными организациями заключается в том, что они собственными силами выполняют ремонт, учитывая свои потребности и нужды. В результате, потенциальные арендаторы существенно сокращают свои затраты. При этом срок действия оформленного договора составляет не менее восьми лет. Прошло еще немного времени, и владелец ОКН решил продать готовый арендный бизнес. Средний срок окупаемости – около восьми лет. Потребности в дополнительных вложениях нет.
ОКН и проект застройщика
По предоставленным столичным руководством данным, в прошлом году возвели около 11 000 000 кв. м. разнообразных объектов недвижимости. Под жилье выделено 7 300 000 кв. м. До этого ежегодно вводилось приблизительно 5 500 000 кв. м. К сожалению, не все объекты строятся в границах Новой Москвы.
Застройщики, заинтересованные в притоке клиентов, подыскивают локации в центральной части Москвы. Поскольку такие места пользуются популярностью, здесь стоимость жилья высокая. В некоторых случаях квартиры, относящиеся к премиум- и делюкс-классу, обходятся в несколько сотен миллионов рублей. Нередко случается так, что часть участков земли, выбранных для строительства, попадают в зону ОКН.
Столичные власти, как правило, дают разрешение на проведение строительных работ. При этом нужно выполнить несколько условий. Так, следует сохранить ОКН, провести реконструкцию или ремонт.
Застройщики, которые работают в этой сфере на протяжении длительного времени, отлично знают законодательство. Они постоянно сотрудничают с профильными структурами и организациями. Кроме того, у них нет никаких финансовых проблем. Из-за этого нередко выбирают подобные варианты.
Аренда ОКН всего за один рубль
Практически во всех государствах действуют специальные программы. Суть их заключается в том, что инвестор получает за символическую плату исторический объект, если соглашается на проведение реконструкции и ремонта. На территории РФ впервые подобную программу реализовали в Москве. ОКН передается инвесторам за 1 рубль на 49 лет, если они в течение пяти лет реконструируют объект.
К подобным предложениям некоторые инвесторы проявляют интерес. За последние 12 лет, как отмечает московская мэрия, на таких условиях уже передали тридцать объектов. Большинство ОКН уже приведены в порядок и отреставрированы. Каждый год в этот перечень попадают новые инвесторы, интересующиеся данной программой.
Основной плюс такого варианта заключается в том, что собственником ОКН является город. Именно поэтому процесс согласования и оформления документов не занимает много времени. Но вот ограничения, установленные властями, следует учитывать.
Несомненно, работать с подобными объектами нужно. Ведь только в этом случае можно сохранить старинное здание, продлить срок его эксплуатации. Но перед тем как пользоваться этой программой или же покупать старинное строение для открытия бизнеса, стоит все заранее просчитать, продумать.
Довольно часто объекты культурного наследия, которые есть в Москве, предприниматели и компании используют для того, чтобы организовать частное дошкольное учреждение, заведение общественного питания, офисный центр или коворкинг. Иногда ОКН переоборудуют под мед. центры или стоматологические клиники. Столь стремительное повышение их популярности обусловлено идеальным расположением. Практически все ОКН находятся в исторической или центральной части города.
Перед тем как вкладывать средства в сооружения исторической значимости, необходимо изучить установленные ограничения, учесть возможные трудности. Принимая во внимание все эти аспекты, можно сделать выбор в пользу того здания, которое идеально подойдет для организации бизнеса.